Debido al estado de alarma en el que estamos viviendo el Boletín Oficial del Estado del 18 de marzo de 2020 publica
el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
El capítulo I articula una serie de medidas de apoyo a trabajadores, familias y colectivos vulnerables, que se ven
particularmente afectados por las circunstancias actuales. Así, se adoptan medidas para garantizar la asistencia a
domicilio de las personas dependientes, para ampliar la protección en el ámbito energético y de suministro de agua, así como en la prestación de los servicios de telecomunicaciones. También se refuerza la protección de los trabajadores autónomos y se dispone una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los colectivos particularmente vulnerables.
Como decimos, este RD-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores
hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, evitando así que puedan ser desahuciados de sus viviendas por no poder pagar las cuotas de sus hipotecas debido a esta situación de emergencia sanitaria.
El artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, establece lo siguiente:
“Artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual.
Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo y hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos”.
Las solicitudes de moratoria podrán presentarse desde el día siguiente a la entrada en vigor del presente real
decreto-ley, esto es desde el 19 de marzo de 2020.
El artículo 8 vienen a establecer el ámbito de aplicación de esta moratoria. Se aplicará a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 de este real decreto-ley y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor.
Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
“Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica
podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso,
de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión”. (Art. 10)
¿Qué circunstancias serán consideradas como situación de especial vulnerabilidad?
El artículo 9 del RD-ley define lo siguiente:
a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional,
sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la
solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en
adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento
aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad
familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por
ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para
realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de
los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con
discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con
discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como
en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una
actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de
los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de
sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el
punto siguiente.
A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:
a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que representela carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
c) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
¿Cómo se acreditarán estas circunstancias para poder acogerse a la moratoria del pago de las hipotecas?
Se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones,
en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia
Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan la vivienda:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento
de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes:
i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
ii. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
El artículo 12 prevé que el deudor comprendido en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley pueda solicitar del
acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual.
¿Cuándo se entenderá concedida la moratoria por la entidad acreedora?
Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo
máximo de 15 días. Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su
existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.
¿Qué efectos tiene la moratoria?
Conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente
inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
Durante el periodo de vigencia de la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
Por último, el artículo 16 del RD-ley prevé las consecuencias de la aplicación indebida por deudores hipotecarios
de la moratoria en el pago de las hipotecas:
“1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de
moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos previstos en el artículo 9, será responsable de los daños y
perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el
deudor por la aplicación de la norma.
3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito”.
Fuente: Asociación Técnicos Tributarios de Catalunya
Colegiado 1995